Παρασκευή, 4 Αυγούστου 2017

23 πιστοποιητικά "σκοτώνουν" την αγορά ακινήτου

Γράφει ο
Στέλιος Βαλιάνος  Δικηγόρος-Περιφερειακός Σύμβουλος Χαλκιδικής


Είναι γνωστό ότι η Χώρα μας αποτελεί «γραφειοκρατικό Παράδεισο», με τον πολίτη να ταλαιπωρείται στη συγκέντρωση δικαιολογητικών για τη διεκπεραίωση οποιασδήποτε υπόθεσης του.
Την κατάσταση βελτίωσε μερικώς η προσπάθεια μηχανοργάνωσης και ηλεκτρονικής διακυβέρνησης, πλην όμως το τέρας της γραφειοκρατίας συνεχίζει να απειλεί κάθε αναπτυξιακή δραστηριότητα του εκάστοτε ιδιώτη
Δεν θα μπορούσε να αποτελεί εξαίρεση από αυτό τον κανόνα και η διαδικασία μεταβίβασης ακινήτου.
Κατά καιρούς διάφοροι νόμοι θέσπισαν την υποχρέωση έκδοσης διαφόρων πιστοποιητικών προκειμένου να ολοκληρωθεί μια συμβολαιογραφική μεταβίβαση πάσης φύσεως. Οι διατάξεις μάλιστα φτάνουν στο σημείο να προβλέπουν και την ακυρότητα συμβολαιογραφικών τίτλων σε περίπτωση έλλειψης ενός σχετικού πιστοποιητικού
Αφορμή για τον προβληματισμό αυτό αποτελεί η δημοσίευση του νέου νόμου για τους ΟΤΑ ο οποίος δημοσιεύτηκε στο ΦΕΚ 107 Α’ με αριθμό 4483/2017 με τον οποίο καθίσταται και πάλι υποχρεωτική η επισύναψη σε κάθε μεταβιβαστικό συμβόλαιο βεβαίωσης του οικείου ΟΤΑ περί μη οφειλής ΤΑΠ , και μάλιστα με άμεση ισχύ από τη δημοσίευση του ως άνω νόμου χωρίς μεταβατική περίοδο προσαρμογής . Και στην περίπτωση αυτή η επαπειλούμενη κύρωση είναι η ακυρότητα των συμβολαίων που θα συνταχθούν χωρίς τη βεβαίωση αυτή.
Με τη διάταξη αυτή αισίως φτάσαμε τα 23, ως τον αριθμό των πιστοποιητικών- δικαιολογητικών που απαιτούνται για τη σύνταξη συμβολαίων μεταβίβασης ακινήτων, ενώ ο αριθμός αυτός θα αυξηθεί όταν ψηφιστεί το νέο πολεοδομικό νομοσχέδιο το οποίο θα προβλέπει και πιστοποιητικό περί «ταυτότητας κτιρίου»
Είναι προφανές ότι ένα μεγάλο κομμάτι της αγοράς και της κίνησης των κεφαλαίων , όπως οι μεταβιβάσεις ακινήτων , έχοντας υποστεί δραματική συρρίκνωση λόγω της οικονομικής κρίσης , πλήττεται επιπλέον σοβαρά από τον γραφειοκρατικό αυτό κυκεώνα.
Συμβολαιογράφοι , δικηγόροι και μηχανικοί έχουν μετατραπεί σε κρατικό ελεγκτικό μηχανισμό τήρησης της φορολογικής και πάσης φύσεως νομιμότητας , προκειμένου να επιτύχουν τη σύνταξη ενός νομότυπου συμβολαίου, η κατάρτιση του οποίου συχνά σκοντάφτει στην αδυναμία έκδοσης κάποιου από τα 23 πιστοποιητικά.
Προφανώς και η ασφάλεια δικαίου και η τήρηση της νομιμότητας είναι πάντα ζητούμενα , αλλά σημαντικό μέρος αυτών πρέπει και μπορεί να αποσυνδεθεί από τη διαδικασία μεταβίβασης ακινήτου για να μειωθεί το κόστος της όλης εργασίας και να δοθεί ανάσα σε χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων.

Προς ενημέρωση του αναγνώστη και κάθε ενδιαφερόμενου σας παραθέτω έναν συνοπτικό ενδεικτικό κατηγοριοποιημένο κατάλογο των ισχυόντων εγγράφων που κατά περίπτωση απαιτούνται για τη σύνταξη μεταβιβαστικού συμβολαίου ακινήτων (συνήθως δέκα δικαιολογητικά ανά συμβόλαιο!!!), όπως αυτός κωδικοποιήθηκε από την Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων
.
Α. Πιστοποιητικά/δηλώσεις για μη οφειλή προς το δημόσιο:

1. ΑΠΟΔΕΙΚΤΙΚΟ ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΗΣ ΕΝΗΜΕΡΟΤΗΤΑΣ ΠΩΛΗΤΗ ν. 1882/1990. Σε κάθε μεταβιβαστικό συμβόλαιο ακινήτου, επαχθούς ή χαριστικής αιτίας, τη σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επί ακινήτου, τη διανομή κοινών ακινήτων, την ανταλλαγή ακινήτων και τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας ή τροποποίησης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, ή, μόνο σε συμβόλαιο μεταβίβασης ακινήτου ή σύστασης εμπραγμάτου δικαιώματος επ’ αυτού από επαχθή αιτία, αντί του ανωτέρω αποδεικτικού ενημερότητας, βεβαίωση οφειλής του μεταβιβάζοντος προς το Δημόσιο, με τον όρο της παρακράτησης του ποσού της οφειλής από το τίμημα της αγοραπωλησίας και της απόδοσής του στο Δημόσιο από τον συμβολαιογράφο ή την Αρχή ή το Πιστωτικό Ίδρυμα, που θα χορηγήσει το δάνειο.
2. ΠΙΣΤΟΠΟΙΗΤΙΚΟ ΕΝΦΙΑ, ν 4174/2013. Σε κάθε υποσχετική ή εκποιητική δικαιοπραξία, με την οποία συστήνονται, μεταβάλλονται, αλλοιώνονται ή μεταβιβάζονται, από οποιαδήποτε αιτία δικαιώματα επί ακινήτου ή παρέχεται δικαίωμα προσημείωσης ή υποθήκης σε αυτό και σε αποδοχή κληρονομιάς, για τα τελευταία πέντε έτη, ότι ο φορολογούμενος για το ακίνητο αυτό έχει εξοφλήσει τον αναλογούντα φόρο βάσει δήλωσης όλων των αναγραφόμενων ετών/έχει απαλλαγεί βάσει δήλωσης και για τα ίδια ως άνω οριζόμενα έτη έχει εξοφλήσει τον ΦΑΠ και τον ΕΝΦΙΑ/έχει ρυθμίσει ή διαζευκτικά ή σωρευτικά με το παραπάνω πιστοποιητικό.
3. ΠΙΣΤΟΠΟΙΗΤΙΚΟ Δ.Ο.Υ. ΠΕΡΙ ΜΗ ΟΦΕΙΛΗΣ ΦΟΡΟΥ ΚΛΗΡΟΝ.-ΔΩΡΕΑΣ, ν 2961/2001. Σε κάθε συμβόλαιο με το οποίο μεταβιβάζεται η κυριότητα ή συστήνεται εμπράγματο δικαίωμα σε ακίνητο ή κινητό που αποκτήθηκε αιτία θανάτου ή δωρεάς ή γονικής παροχής ή προίκας, καθώς και όταν εξοφλείται ή εκχωρείται εν όλω ή εν μέρει απαίτηση που αποκτήθηκε από κάποια από τις πιο πάνω αιτίες.
4. ΔΗΛΩΣΗ ΦΟΡΟΥ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ή Φ.Π.Α. στη Δ.Ο.Υ. ακινήτου και διπλότυπα είσπραξης φόρου για το συμβόλαιο.
5. ΔΗΛΩΣΗ ΦΟΡΟΥ ΥΠΕΡΑΞΙΑΣ ν. 4152/2013 στη Δ.Ο.Υ. εισοδήματος πωλητή, αν απέκτησε το πωλούμενο ακίνητο από οποιαδήποτε αιτία μετά την 1-1-2013 (υπό αναστολή μέχρι την 31-12-2016).

Β. Πιστοποιητικά / δηλώσεις για μη οφειλή προς Ο.Τ.Α. κλπ.

6. ΒΕΒΑΙΩΣΗ ΔΗΜΟΥ ΠΕΡΙ ΜΗ ΟΦΕΙΛΗΣ ΤΑΠ, επί ποινή ακυρότητας του συμβολαίου.
7. ΒΕΒΑΙΩΣΗ ΔΗΜΟΥ ΠΕΡΙ ΥΠΟΒΟΛΗΣ ΔΗΛΩΣΗΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ ή ΜΗ ΟΦΕΙΛΗΣ ΕΙΣΦΟΡΑΣ ΣΕ ΧΡΗΜΑ ν. 1337/1983. Σε κάθε δικαιοπραξία εν ζωή και σε αποδοχή κληρονομιάς που αφορά ακίνητο που εντάχθηκε στο σχέδιο σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν. 1337/1983.
8. ΒΕΒΑΙΩΣΗ ΑΣΦΑΛΙΣΤΙΚΗΣ ΕΝΗΜΕΡΟΤΗΤΑΣ. Σε κάθε μεταβιβαστικό συμβόλαιο ακινήτου, επαχθούς ή χαριστικής αιτίας του μεταβιβάζοντος εκδοθείσα από το Ίδρυμα Κοινωνικών Ασφαλίσεων (Ι.Κ.Α.), άλλως υπεύθυνη δήλωση ότι εμπίπτει σε εξαίρεση και δεν απαιτείται.

Γ. Βεβαιώσεις μηχανικών, μηχανολόγων, τοπογράφων κλπ.

9. ΒΕΒΑΙΩΣΗ ΠΟΛΙΤΙΚΟΥ ΜΗΧΑΝΙΚΟΥ ΠΕΡΙ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗΣ ΝΟΜΙΜΟΤΗΤΑΣ ν.4178/2013, του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, και σε περίπτωση τακτοποίησης αυθαιρεσιών, βεβαίωση περαίωσης διαδικασίας υπαγωγής στις διατάξεις του Ν. 4178/2013 με εξόφληση του ενιαίου ειδικού προστίμου ή ποσοστού 30% αυτού και κάτοψη του ακινήτου
10. ΠΙΣΤΟΠΟΙΗΤΙΚΟ ΕΝΕΡΓΕΙΑΚΟΥ ΕΠΙΘΕΩΡΗΤΗ ν. 3661/2008, για την ενεργειακή απόδοση κτιρίου, Ν. 3661/2008, όπως τροποποιήθηκε και ισχύει και άρθρο 4 του Ν.4122/2013.
11. ΤΟΠΟΓΡΑΦΙΚΟ ΔΙΑΓΡΑΜΜΑ ΓΕΩΤΕΜΑΧΙΟΥ ΑΠΟ ΤΟΠΟΓΡΑΦΟ α) Εξαρτημένο από κρατικές συντεταγμένες που συνοδεύει τη βεβαίωση του Ν. 4178/2014, και β) εξαρτημένο από κρατικές συντεταγμένες τοπογραφικό διάγραμμα γεωτεμαχίου τοπογράφου, λόγω διατάξεων του Ν. 651/1975.
12. ΥΠΕΥΘΥΝΗ ΔΗΛΩΣΗ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ ν.4178/2013 περί πολεοδομικής νομιμότητας του μεταβιβαζόμενου ακινήτου.
13. ΑΝΤΙΓΡΑΦΟ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΗΣ ΑΔΕΙΑΣ, αν ακίνητο κτίστηκε μετά τις 14-3-1983, άλλως υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη, ν.1337/1983.
14. ΕΓΓΡΑΦΟ ΠΕΡΑΙΩΣΗΣ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑΣ ΡΥΘΜΙΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν. 3843/2010

Δ. Έγγραφα από το Εθνικό Κτηματολόγιο

15. ΑΠΟΣΠΑΣΜΑ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΟΥ ΔΙΑΓΡΑΜΜΑΤΟΣ ν. 2664/1998, αν βρίσκεται εντός κτηματολογίου ή εντός Κτηματολογίου Πρωτευούσης (περιοχή Καλλιθέας και εν μέρει Π. Φαλήρου).
16. ΠΙΣΤΟΠΟΙΗΤΙΚΟ ΚΤΗΜΑΤΟΓΡΑΦΟΥΜΕΝΟΥ ΑΚΙΝΗΤΟΥ του αρμόδιου Γραφείου Κτηματογράφησης, ότι το γεωτεμάχιο έχει περιληφθεί στα προσωρινά κτηματολογικά στοιχεία της ανάρτησης του Εθνικού Κτηματολογίου.

Ε. Πιστοποιητικά για δασικά-παραμεθόρια ακίνητα

17. ΠΡΑΞΗ ΧΑΡΑΚΤΗΡΙΣΜΟΥ ΤΟΥ ΔΑΣΑΡΧΕΙΟΥ με το συνημμένο σε αυτή τοπογραφικό διάγραμμα, από την οποία προκύπτει ότι η μεταβιβαζόμενη έκταση, χαρακτηρίζεται ως μη δασική, εμπίπτουσα στις διατάξεις της παρ. 6 του άρθρου 3 Ν. 998/79, ή δασική, καθώς επίσης και ΑΠΟΦΑΣΗ ΤΕΛΕΣΙΔΙΚΙΑΣ του Δασαρχείου, όπου απαιτείται.
18. ΒΕΒΑΙΩΣΗ ΔΑΣΑΡΧΕΙΟΥ ΠΕΡΙ «ΑΚΑΙΑΣ» των μεταβιβαζόμενων ιδιωτικών δασών, ν. 998/1979.
19. ΔΗΛΩΣΗ ΑΡΘ. 72 ν. 998/1979 ΠΡΟΣ ΤΟ ΔΑΣΑΡΧΕΙΟ ΣΕ ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΙΔΙΩΤΙΚΟΥ ΔΑΣΟΥΣ ή ΔΑΣΙΚΗΣ ΕΚΤΑΣΗΣ ΠΑΝΩ ΑΠΟ 50 ΣΤΡΕΜΜΑΤΑ, από την οποία προκύπτει ότι “ο μεταβιβάζων δήλωσε ότι προτίθεται να μεταβιβάσει την ανωτέρω έκταση προς τον αγοραστή ή και σε έτερο πρόσωπο, αντί ελαχίστου τιμήματος xxxΕυρώ, κατά δήλωση δε του πωλητή παρήλθε η προθεσμία του ενός (1) μηνός (ή τεσσάρων μηνών) χωρίς το Δημόσιο να ασκήσει το δικαίωμα προτιμήσεως».
20. ΑΔΕΙΑ ΤΟΥ ΥΠΟΥΡΓΟΥ ΑΓΡΟΤΙΚΗΣ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ & ΤΡΟΦΙΜΩΝ ΣΕ ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ ΚΑΤΑΤΜΗΣΗΣ ΔΑΣΙΚΗΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ, σύμφωνα με την οποία επιτρέπει την εν λόγω κατάτμηση δασικής έκτασης σύμφωνα με το άρθρο 60 του Ν.Δ. 86/1969.
21. ΠΙΣΤΟΠΟΙΗΤΙΚΟ ΤΗΣ ΔΙΕΥΘΥΝΣΗΣ ΔΑΣΩΝ ή ΤΟΥ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΟΥ ΓΡΑΦΕΙΟΥ το οποίο ΣΕ ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ ΠΟΥ Η ΜΕΤΑΒΙΒΑΖΟΜΕΝΗ ΕΚΤΑΣΗ ΒΡΙΣΚΕΤΑΙ ΣΕ ΠΕΡΙΟΧΗ ΣΤΗΝ ΟΠΟΙΑ ΕΧΟΥΝ ΑΝΑΡΤΗΘΕΙ ΔΑΣΙΚΟΙ ΧΑΡΤΕΣ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟΝ Ν.3889/2010.
22. ΑΠΟΦΑΣΗ ΤΗΣ ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑΣ ΠΕΡΙ ΑΡΣΗΣ ΑΠΑΓΟΡΕΥΣΗΣ ΑΓΟΡΑΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΣΕ ΠΑΡΑΜΕΘΟΡΙΑ ΠΕΡΙΟΧΗ του άρθρου 26 του Ν. 1892/1990 όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 114 του Ν. 3978/2011 από φυσικά και νομικά πρόσωπα με έδρα εκτός των κρατών μελών Ευρωπαϊκής Ένωσης και Ευρωπαϊκής Ζώνης Ελεύθερων Συναλλαγών, ν.1892/1990.
23. ΒΕΒΑΙΩΣΗ ΤΟΥ ΤΟΠΙΚΟΥ ΟΡΓΑΝΙΣΜΟΥ ΕΓΓΕΙΩΝ ΒΕΛΤΙΩΣΕΩΝ (Τ.Ο.Ε.Β.), σύμφωνα με το άρθρο 65 του Ν. 2538/1997, η από την οποία προκύπτει ότι για το μεταβιβαζόμενο αγροτεμάχιο δεν υπάρχει καμία οφειλή από αρδευτικά τέλη και εισφορές από το μεταβιβάζοντα προς τον Οργανισμό αυτό σε περίπτωση που το ακίνητο βρίσκεται εντός λειτουργούντος οργανισμού εγγείων βελτιώσεων.

ΣΤ. Δικαιολογητικά για γονικές παροχές – δωρεές

ΑΠΑΙΤΟΥΝΤΑΙ ΟΛΑ ΤΑ ΠΑΡΑΠΑΝΩ ΔΙΚΑΙΟΛΟΓΗΤΙΚΑ εκτός από εκείνα με τους αριθμούς 4, 5, 9, 10β -εκτός αν το αγροτεμάχιο εντός Ζ.Ο.Ε. κτλ- και 21. Η φορολογική δήλωση (αρ. 5) αντικαθίσταται από τη Δήλωση Φόρου Γονικής Παροχής/Δωρεάς.

Ζ. Δικαιολογητικά για αποδοχές κληρονομίας

ΑΠΑΙΤΟΥΝΤΑΙ ΠΡΟΣ ΤΑ ΠΑΡΑΠΑΝΩ ΔΙΚΑΙΟΛΟΓΗΤΙΚΑ εκτός από εκείνα με αριθμούς 1, 3, 4, 5, 6β, 7, 8, 9, 10, 11, 12 –ως εκ περισσού γιατί αποδοχή αυθαιρέτων επιτρέπεται-, 13, 16 –προς ασφάλεια των συναλλαγών-, 17, 18, 19, 20, 21, 22. Η φορολογική δήλωση (αρ. 5) αντικαθίσταται από τη Δήλωση Φόρου Κληρονομιάς.
Στέλιος Βαλιάνος
Δικηγόρος-Περιφερειακός Σύμβουλος Χαλκιδικής


Βεβαιωθείτε ότι διαβάσατε τους Ορους σχολιασμού πριν αναρτήσετε το σχόλιό σας. Υπεύθυνος για κάθε σχόλιο είναι ο ίδιος ο σχολιαστής και η συμμετοχή του στη συζήτηση τεκμαίρει την ανεπιφύλακτη αποδοχή αυτού του όρου.